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できれば避けたい競売  ・早めの相談が解決のカギ  ・リースバックとは?  ・掛かる費用は?

任意売却とは?

宅ローンを3ヶ月滞納すると競売予告通知が届く

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1、住宅ローン滞納を1ヶ月し、督促状が届いたらどうする?。 直ぐ、競売? 任意売却?

 住宅ローンの滞納が1ヶ月を過ぎると、金融機関から督促状が届きます。文面は「法的手段」などの言葉が並び、強権的な印象を与えますが、督促状の意味合いとしては「住宅ローンを早く支払ってください」という請求書なので、慌てることはありません。

もちろん、返済に向かって早急に動ける方はそうして頂くのが一番ですが、そうした方策をすぐには見つけられない方々も、怠ってはいけないのが督促状を郵送してきた金融機関への連絡です。

この期間に私どもにご相談いただけますと、任意売却とか強制競売などと違って様々な返済方法をご提案できる可能性もありますので、なるべく早めの対応をお勧めいたします。

 

2、住宅ローンを3ヶ月滞納すると「競売予告通知」が届く。

 住宅ローンの滞納が3ヶ月ほど続くと、「競売予告通知」が届くことがあります。この場合の競売とは、あなたの家が裁判所によって差し押さえられ、あなたの同意の無いまま、強制的に競りにかけられることです。

競売とは文字通り「競(せ)りでなにかを売却する」ことで、当然のことながら、住宅ローンを支払えないまま、あなたの家が競売にかけられるときは、売り主はあなたではありません。

この場合、あなたの家は裁判所によって差し抑えられ、あなたの同意の無いまま、強制的に競りにかけられます。こうして売却された値段と支払うべきローンの差額を、あなたがその後、借金として返済していくというのが競売の仕組みです。それも残債額を一括返済で求められます(期限の利益の喪失)。もちろん、売却された後の家に、あなたは住む事ができません。

 

3、任意売却とは?

 そんな強制競売に対し、任意売却というのは、金融機関等の債権社の同意を得て、競売を避け、あなたの意志で少しでも有利に住宅を売却することを言います。こちらは競売に比べて高値での売却が見込めるほか、引っ越し期限や費用なども含めた様々な点で融通が利く事が特徴です。

この任意売却では、債権社との交渉のほか物件を売却する販売力も必要であり、仲介に係わる不動産会社の経験が結果を左右することにもなります。

「不動産会社はどこに頼んでも同じ」「大手の不動産会社なら安心」というわけではありませんので、実績のある会社をキチンと見極めることが重要です。(ちなみに私は任売において約20年の実績があります。)様々な交渉をスムーズにできる経験豊かな仲介者が必要です。

 

4、代位弁済予告通知

 「代位弁済」とは「債務者、つまりあなたの代わりに、保証会社が金融機関にローンを一括で返済する」という事です。こうなるとあなたは、保証会社に一括で残金を返済しなければならなくなり、多くの場合持ち家を手放してその費用を捻出するという事態に陥ります。

金融機関ではなく、保証会社あるいは債権回収会社が返済相手になった場合には、まず残金にプラスして年14%の利息を支払わなくてはいけなくなります。又もう一つ重要なことはあなたがすでに「期限の利益を喪失している」という事です。

これを簡単に言うと、「あなたが一括で残金と利息を返済しなくてはならなくなる」という事です。

「これまで分割払いですら払えなかったのに、一括で払うなんて絶対に無理だ」。そうです。もはやマイホームを売却するしか方法が残されていません。

そこで債務者は、「強制競売」か「任意売却」かの選択を迫られることになります。何もしなければ「強制競売」となり、持ち家を失った上に多くの借金が手元に残ることとなります。

 

期限の利益の喪失通知とは?

「期限の利益」とはいうのは「債務者が、期限が来るまでは債務の履行をしなくてもよい」、つまり「あらかじめ決められた期限までは住宅ローンを支払わなくても良い」という事です。

一見すると当たり前のように思えますが、これが債権者から見ると「当たり前」ではなくなる場合があります。

それは期限まで返済を待っていた場合に、もう債務者が支払い能力を失ってしまっていることが明らかなような緊急事態です。その場合、債権社は債務者の「期限の利益を喪失」させて、すぐにでも債務の履行を求めることになります。もはや”分割払いで”などという悠長なことを言っている余裕はありませんから、債権社である金融機関は、もはやあなたの支払いには見きりをつけ、保証会社や債権回収会社にあなたの借金を肩代わりしてもらうことになります。これが、「期限の利益を喪失」を経た「代位弁済」までの流れとなります。

 

「期限の利益の喪失通知」を受け取り、「代位弁済通知」が届いたら

この時点であなたのローンの返済相手は金融機関ではなく、保証会社あるいは債権回収会社となり、さらに14%の利息が残金にプラスされ、「団体信用生命保険」というものが解約されてしまいます。

この団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が万一なくなってしまったり、高度障害になってしまったりした場合は、金融会社が残りの住宅ローンを支払ってくれるというものですが、代位弁済が行われるとこのほけんも適用されなくなります。

もはや”八方塞がり”にも思える状態ですが、まだ道は残されています。

「住宅ローンの巻き戻し」という方法もあります。代位弁済が行われてから6ヶ月以内であれば、「住宅ローン特則」と呼ばれる制度を利用することで、「住宅ローンの巻き戻し」を行うことができます。

「住宅ローンの巻き戻し」とは文字通り、代位弁済をなかったことにして住宅ローンの支払い方法を分割払いに「巻き戻す」という方法です。しかし、巻き戻した後の住宅ローンに関しても、利息などが無くなるわけではありませんので、しっかりと期限内の分割返済をすることが必要になってきます。

もう一つは思い切って、家を手放すことでローンの返済を行う事です。

家を手放す場合、「競売」と「任意売却」という二つの方法があります。競売開始決定通知という書類が届いてしまうと、任意売却を行うためには、「競売を取り下げてもらう」ことが必要になるなど、さらに複雑な手続きが必要になってきます。

「競売」は債務者にとっては可能な限り避けたい事態です。しかし、競売が始まってからでも、債権社を通じて競売の申し立てを取り下げて貰うことによって、あなたの家を任意売却するチャンスは残されています。

 

 

5、競売開始決定通知が意味する住宅ローン滞納者の結末

「競売開始決定通知書」は、裁判所が債権者からの競売申し立てに基づいて、「競売の手続きを開始し、不動産の差し押さえをした事」を通知する書類です。

競売が始まると競売の情報が公にされ、様々な人があなたの家を下見に来るので、プライバシーの確保は難しくなり慌ただしくなります。又、競売で家が売却されてしまうとあなたはその家を退去しなくてはいけないなど精神的に辛い期間が続きます。

・精神的に非常に辛い競売。

この間とても辛いのが、もはやあなたの家であっても、そこではプライバシーが全く保てないという事態が起こるという事です。

例えば、裁判所の執行官による現況調査は、裁判所の権限によって行われ、家の中に上がり込まれ、室内を写真で撮影されるなどの細かい調査が行われます。

又、あなたの物件情報が新聞やインターネットで公開され、競売業者等があんたの家を下見に来るため、ご近所などにも「あなたが住宅ローンを滞納し続けた結果、家が競売にかけられた」ということが解ってしまいます。

そして、競売の結果落札されても、居座り続けて退去しないで強制執行が行われた場合、100万円以上の費用を請求されることもありますので、注意が必要です、。

・もはや任意売却はできないのか?

「競売開始決定通知書」が届いた時点で、「あなたが自由に家を売却することはできなくなります。」と書きましたが、債権社を通じて、裁判所に提出した競売の申し立てを取り下げて貰えれば、任意売却を行うことができます。

「競売開始決定通知書」が届き、「もはや自分には何もできることが残されていない」という方も、私たちであれば、あなたのお力になれます。ぜひ、お電話をお待ちしております。

 

 

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任意売却と競売の違いを比較

1、売却価格が任意売却に比べて安い。競売価格は市 場価格の

 

 

 

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1859年(安政6年)に横浜港開港。                          外国の文化をいち早く受け入れた港町・横浜。観光地としても有名です。

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